相続登記義務化スタート！未登記建物や境界が曖昧な土地等は要注意です！ 

2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。これは被相続人が亡くなった後に、相続人となった方が、取得した不動産の名義を自分自身のものに変更する手続きを、約3年以内にしなければならないというものです。

今まで相続登記は実質的に任意でしたが、義務化されたことで、未登記建物や境界が曖昧な土地も、登記する必要が発生します。

もともと未登記や曖昧な土地境界を放置していると、売却や賃貸・リフォームなど、さまざまな場面で思わぬ問題が発生する可能性がありましたので、それらに対応するために相続登記義務化がスタートした背景もあります。

本記事では、相続登記義務化の背景や概要、そして未登記建物や境界未特定土地のリスクについて詳しく解説します。また、スムーズな相続登記を進めるためのポイントもご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

1．相続登記義務化とは？

相続登記とは、被相続人が亡くなった後に、相続人となった方が、取得した不動産の名義を自分自身のものに変更する手続きです。具体的には、法務局で登記申請して不動産の名義変更を行う必要があります。

1）相続登記義務化スタートの背景

従来は相続登記に関する明確なルールがなく実質的に任意でしたが、2024年4月1日から義務化されました。これは、社会問題となっている「所有者不明土地」への対策として定められたもので、前回までの弊所ブログで解説した「相続土地国庫帰属制度（2023年4月27日スタート）」とも関連しています。

参考：弊所ブログ

「相続土地国庫帰属制度とは？対象者や申請できない土地について解説します」

「【相続土地国庫帰属】承認申請手続きの流れや負担金・不服申立てなどについて解説します」

2）相続登記義務化の概要

①相続（遺言も含む）によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。

②遺産分割が成立した場合には、これによって不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から3年以内に、相続登記をしなければなりません。

③ 上記①②のいずれについても、正当な理由なく義務に違反した場合は10万円以下の過料（行政上のペナルティ）の適用対象となります。

※正当な理由

相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の資料収集や、相続人の把握に多くの時間を要するケースなど

3）相続登記の申請義務化：対応フローチャート

不動産の相続に関する対応チャートが法務省の特設サイトに掲載されていますのでご紹介します。また、義務化スタート前に相続した不動産も、義務化の対象になりますのでご注意ください（相続登記期限は2027年3月31日）

参考：法務省「相続登記の申請義務化特設ページ 」

2．未登記建物の注意点

未登記建物とは、不動産の「登記」をしておらず、登記記録上の所有者や所在が不明な状態である建物です。 建物が未登記だと、所有権や抵当権などを登記簿に示すことができず、法的手続きをする上でもさまざまな不都合が生じます。

1）未登記建物も相続財産になる

未登記建物は、たとえ登記されていなくても、相続財産として扱われます。つまり、遺産分割の対象となり、相続登記も必要になります。

2）未登記建物を放置すると罰則がある

未登記建物を放置すると、10万円以下の過料の対象となります。さらに、将来的に売却やリフォームなどが困難になるだけでなく、相続トラブルにも繋がる可能性があります。相続登記義務化の前から、「未登記」はペナルティの対象になっていた点には留意が必要です。

3）未登記のままにしておくと相続人に迷惑がかかる

未登記建物を放置すると、相続人に迷惑がかかります。相続が発生したあとに、急いで登記しなければならず大変ですし、以下のような問題が発生する可能性があります。

■建物を売却したい場合、買主が見つからない可能性がある
■建物をリフォームしたい場合、融資を受けられない可能性がある
■建物を解体したい場合、費用が高額になる可能性がある

3．境界が曖昧な土地の注意点

境界標や、板・柱等を使ってはっきりと目に見えるかたちで区切られていない土地は意外と多くあります。とくに古くから所有している土地では、境界線については隣地の持ち主と何となく決めているだけで、細かく境界を確定させていないケースが多々あります。

1）相続トラブルが発生する可能性あり

境界が曖昧な土地は、隣地との境界トラブルや、相続トラブルの原因になってしまうこともあります。例えば、以下のような問題が発生する可能性があります。

■土地の面積を巡って争いになる
■建物を建てる際に、隣地と敷地が干渉してしまう
■土地を売却したい場合、買主から境界線についてクレームを受ける

2）土地の売買ができない

境界が曖昧な土地は、土地の売買が困難になる可能性があります。買主としては、境界線がはっきりしていない土地を購入することに不安を感じるためです。

3）土地活用ができない

境界が曖昧な土地は、土地活用が困難になる可能性があります。例えば、建物を建てたり、駐車場を整備したりすることが難しくなります。

どちらにしても相続が発生した際には登記が必要になり、境界を明確にする必要がありますので、トラブル防止のためにも早めの手続きをおすすめします。

法律的には自分で手続きすることも可能ですが、実質的には土地家屋調査士などのサポートが必要になるケースが大半ですので、早い段階で相談することをおすすめします。

4．スムーズな相続登記を進めるためのポイント  

相続登記は、被相続人の亡くなった後に行う必要があり、ささまざまな手続きが必要となります。スムーズに相続登記を進めるためには、以下のポイントを意識しましょう。 

1）早めに準備を始める 
2）相続人全員で協力する 
3）専門家に相談する 

1）早めに準備を始める 

相続登記は、被相続人の亡くなった後に行う必要があり、さまざまな手続きが必要となります。そのため、早めに準備を始めることが大切です。具体的には、以下のようなことをしておきましょう。

・被相続人の財産を確認する ・相続人全員で話し合いをする ・必要な書類を集める

2）相続人全員で協力する 

相続登記は、相続人全員の協力が必要です。遺産分割協議など、話し合いが必要となる場面も多いため、円満に話し合いを進めることが大切です。 

3）専門家に相談する 

相続登記は、複雑な手続きが必要となるため、専門家に相談することをおすすめします。土地家屋調査士や司法書士などの専門家に相談することで、スムーズかつ確実に手続きを進めることができます。

話し合いがこじれそうなケースでも、第三者として専門家がいることで、スムーズにすすむ可能性が高くなります。

5．未登記建物や土地境界は「土地家屋調査士」に相談

2024年4月1日より相続登記が義務化され、未登記建物や境界が曖昧な土地は、トラブルの原因となる可能性が高いため、早めに登記をしておくことが重要です。

ただし、未登記建物や境界が曖昧な土地の登記は、専門知識が必要となるため、土地家屋調査士などに相談することをおすすめします。

土地家屋調査士は、土地・建物の表題登記、土地境界に関する専門家であり、さまざまなサポートを受けることが可能です。

「土地家屋調査士法人　臼井事務所」では、司法書士など各種専門家と提携しており、弊所が窓口となって土地や建物などのトータル的なサポートも可能です。土地や建物、相続登記や相続土地国庫帰属などでお悩みの方は、まずは弊所にお気軽にご相談ください。