土地の面積が登記簿と違う！「地積更正登記」が必要なケース
土地を所有されている方の中には、登記簿に記載されている面積（地積）と、実際に測量した面積が異なるという事実に直面し、不安を感じていらっしゃる方もおられるのではないでしょうか。
この面積の不一致は、特に不動産の売買や相続といった重要な場面で、大きな問題を引き起こす可能性があります。そこで土地の正確な面積を公的に確定させ、その記録を最新のものに更新する手続きこそが「地積更正登記」です。
本記事では、なぜこのような面積の相違が生じるのかという原因から、地積更正登記の具体的な内容、手続きの流れ、そして登記を行うことで得られるメリットについて、土地家屋調査士の視点から詳しく解説いたします。
目次
1．なぜ登記簿面積と実測面積は違うのか？
ご自身の土地の面積について、登記簿に記載された情報と実際の状況が一致しないという事態は珍しくありません。なぜこのような面積の食い違いが生じてしまうのか、その原因と登記簿の地積に対する信頼性について解説します。
1）登記簿の「地積（面積）」は信用できる？
土地の登記簿に記載されている地積は、法律上、その土地の面積を示すものとして扱われますが、必ずしも現在の正確な面積を示しているとは限りません。
特に古い時代の測量技術や制度に基づいて登記された土地、または測量自体が行われていない「旧土地台帳附属地図」（いわゆる公図）を基に登記されている土地の場合、その面積の精度は現在の技術水準から見ると低いものが多く含まれているのが実状です。これらの面積は、あくまで過去の記録にすぎず、現状を正確に反映しているとは言いがたいケースも多いため、不動産取引の際には注意が必要となります。
2）登記簿面積と実測面積が食い違う主な原因
登記簿面積と実測面積が食い違う主な原因としては、以下の点が挙げられます。
1つ目は、過去の測量技術の限界です。明治時代の地租改正事業などの際に測量された土地は、現在のような高性能な測量機器がなかったため、誤差が大きいことがあります。
2つ目は、分筆・合筆の際の測量です。土地を分けたり合わせたりする登記が行われた際に、その測量に誤差が生じていた可能性も否定できません。
3つ目は、登記制度の変遷です。法務局に備え付けられている地図（公図）や測量図の整備状況が地域によって異なり、中には境界が不明確なまま地積が登記されている土地も存在しています。
2．地積更正登記とは？
土地の正確な面積を公的に確定させるための手続きである「地積更正登記」は、土地の所有者様にとって非常に重要な役割を果たします。この登記の具体的な内容と、実施するメリット、必要なケースについて説明します。
1）地積更正登記とは
地積更正登記とは、登記簿に記録されている土地の面積（地積）が、境界を確定した上での実際の測量結果（実測面積）と異なる場合に、正しい実測面積に是正するために行う登記手続きのことを指します。
この登記を行うためには、土地家屋調査士が隣接地の所有者と立ち会いのもとで境界を確定し、筆界（ひっかい）に基づいた正確な測量を行うことが前提となります。この手続きにより、登記簿の面積が法的に正しいものとして更新されるわけです。
2）地積更正登記を行う最大のメリット
地積更正登記を行う最大のメリットは、公的な記録である登記簿の面積を、筆界が確定した正確な実測面積に合致させることができる点にあります。これにより、土地の境界や面積に関する将来的な紛争のリスクを根本的に解消できます。
また、不動産取引の際にも、買主や金融機関に対して土地の情報に対する高い信頼性を保証することにつながり、取引をスムーズに進めるための基盤を築くことができます。
3）地積更正登記が必要となるケース
地積更正登記が必要となるのは、主に以下の3つの状況です。
①実測面積と登記簿面積に差異がある場合
実際に土地を測量した結果、登記簿上の面積と異なることが判明し、公的な記録を正しい面積に修正したいとき。
②不動産取引の条件となる場合
土地の売買契約や金融機関からの融資実行において、買主や金融機関から正確な実測面積を登記簿に反映させることが条件として求められたとき。
③登記記録の誤りを是正したい場合
古い測量図や制度上の問題により、登記簿の面積が実際の面積と異なっていることが確認され、これを法的に是正する必要があるとき。
これらのケースでは、土地の正確性を確保し、将来のトラブルを未然に防ぐために地積更正登記が不可欠となります。
3．地積更正登記の手続きの流れ
地積更正登記は専門的な手続きであり、正確性と公的信頼性が求められます。ここでは、土地家屋調査士に依頼してから登記が完了するまでの流れについて解説します。
1）土地家屋調査士による依頼から完了までのステップ
地積更正登記の手続きは、土地の専門家である土地家屋調査士に依頼することで円滑に進められます。
①測量準備・資料調査（旧測量図、公図などの確認）
まず、法務局等で旧測量図や公図などの関連資料を収集・確認し、土地の履歴や既存の境界情報を詳細に調査します。
②現地測量・境界確定（隣接地の所有者との立ち会い）
現地で精密な測量を実施し、その結果に基づき、隣接地の所有者様と立ち会いの上で、公的な境界（筆界）の位置を確定させます。この確定作業が最も重要であり、時間と労力を要する部分であります。
③登記申請書類の作成と法務局への提出
境界が確定した後、新しい地積測量図を含む登記申請書類一式を作成し、法務局へ提出します。
④登記完了（完了証と新しい地積測量図の取得）
法務局での審査を経て登記が完了すると、完了証と新しい地積測量図が交付され、登記簿の地積が更新されます。
2）手続きにかかる期間の目安（測量～登記完了まで）
地積更正登記の手続きにかかる期間は、一般的に2ヶ月から4ヶ月程度が目安となります。この期間は、主に隣接地の所有者様との境界確定の調整状況に大きく左右されます。
特に隣接地の所有者が多数にわたる場合や、すぐに立ち会いの合意が得られない場合は、さらに期間を要することがあります。したがって、売買などの期限が迫っている場合は、可能な限り早めに手続きに着手することが非常に重要です。
参考：法務省「（分筆や地積更正の登記のとき）隣の土地の所有者が分からなくてお困りの方へ」
3）地積更正登記にかかる費用の内訳
地積更正登記にかかる費用は、土地の広さや形状、隣接者の数、境界標の有無など、様々な要因によって大きく変動します。また、測量費用、境界確定にかかる費用、登記申請費用などが主な内訳となります。
そのため、一律の費用をお示しすることは困難であり、まずは専門家である土地家屋調査士に現状を説明し、無料相談や見積もりを依頼することが、費用を把握するための最も確実な第一歩となります。
4．地積更正登記を行う5つのメリット
地積更正登記の実施は、単に登記簿の数字を直すだけでなく、土地の所有者様や将来の取引相手に対して、数多くの実質的な利益と安心をもたらします。以下に主なメリットをご紹介します。
メリット1）不動産取引を円滑に進められる
正確な実測面積が登記簿に反映されることで、買主や金融機関に安心感を与えることができ、特に売却価格の交渉において有利に働くことが期待できます。「面積が不明確」という、不動産取引において最も懸念される要因の1つを排除できるため、契約が頓挫するリスクを大幅に減らせるでしょう。
メリット2）将来の境界紛争を未然に防げる
地積更正登記は、隣接地の所有者様と合意したうえで境界を確定させる手続きを経るため、公的に境界の位置を証明する「地積測量図」が法務局に備え付けられます。この公的な証明があることで、将来にわたって隣接地との間で、境界に関する認識のズレから生じる紛争を未然に防ぐことが可能になります。
メリット3）正確な固定資産税の算出根拠となる
固定資産税は、基本的に登記簿上の地積に基づいて課税されます。もし登記簿の面積が実測面積よりも過大に記載されていた場合、地積更正登記を行うことで税負担の軽減につながる可能性があり、正確な面積に基づいた公正な税負担を実現するうえでも、この登記は重要な意味を持ちます。
メリット4）所有権の範囲を明確にし、土地の価値を向上させる
土地の境界が明確になり、その面積が公的な記録として確定することで、所有権の範囲が誰の目にも明らかになります。この公的なお墨付きを得ることは、土地の資産としての価値や信頼性を高め、より安定した土地活用を可能にするでしょう。
5．地籍更正登記は専門家である土地家屋調査士にご相談を
土地の面積に関する不安は、不動産を所有する上で常に潜在的なリスクとなり得ます。地積更正登記を実施することで、その面積の不安を解消し、売却や相続といった将来のイベントに対しても安心の土地活用への道筋をつけられます。
登記簿の面積と実測面積に相違がある、またはご自身の土地の正確な境界や面積が不明確であると感じられたら、まずは専門家である土地家屋調査士に相談することが、問題を解決し、失敗しないための第一歩となります。
土地の測量・境界確定・登記に関するご相談は、豊富な実績と専門知識を持つ土地家屋調査士法人 臼井事務所へ、ぜひお気軽にご相談ください。
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