土地家屋調査士が取り扱う【登記の種類】について解説します！
土地家屋調査士は、土地や建物の登記に関する専門家で、不動産を購入する際や相続する際など、正確な登記が求められる場面で欠かせない存在です。
そこで、この記事では、土地家屋調査士が取り扱うさまざまな登記について解説します。同じ不動産の登記でも、「表示（表題）に関する登記」は土地家屋調査士で、「権利に関する登記」は司法書士と違いがありますので、なんとなくでも良いので把握しておきましょう。
当事務所では、司法書士等の専門家とも提携していますので、土地や建物に関することなら何でもご相談ください。
参考：神奈川県土地家屋調査士会
目次
1．「表示に関する登記」が行えるのは土地家屋調査士だけ
土地や建物の登記には大きく分けて、「表示に関する登記」と「権利に関する登記」の2種類があります。
「表示に関する登記」は、土地や建物の物理的な状況を明らかにするもので、これを行うことができるのは土地家屋調査士だけです。一方、「権利に関する登記」は、所有権や抵当権などの権利関係を記録するもので、こちらは司法書士が担当します。
土地家屋調査士は、土地や建物の測量や境界を確定し、その面積や利用目的などを正確に把握するための調査も実際に行います。これにより、不動産の管理や取引がスムーズに進むようサポートする役割を果たしています。
2．土地家屋調査士が行う「土地の登記」
土地家屋調査士が取り扱う「土地の登記」には、土地の物理的状況や利用目的に応じたさまざまな登記があります。それぞれの登記がどのような場合に必要で、どのような手続きを経るのかを具体的に見ていきましょう。
1）土地表題登記
土地表題登記は、土地の物理的な状況を初めて登記簿に登録する手続きです。新たに開発された土地や、未登記の土地を正式に登記するためには、この土地表題登記が不可欠です。
土地表題登記では、土地の所在地、地番、地目、地積などの基本情報が登記簿に記録されます。この登記が完了することで、土地は法的に認められた存在となり、売買や担保設定などの不動産取引を行うための準備が整います。
2）土地分筆登記
土地分筆登記は、1つの土地を複数に分ける場合に行う登記です。例えば、大きな土地を相続や売却のために分割する場合、この分筆登記が必要となります。
分筆登記を行うことで、それぞれの土地に新しい地番が付与され、独立した土地として管理されるようになります。土地の分割には正確な測量と、隣接地との境界確定が求められますが、土地家屋調査士はそれらの手続きもサポートできます。
分筆登記は、土地の物理的な分割だけでなく、法的な分割も意味します。これにより、各分筆地を個別に売買したり、相続したりすることが可能となります。
3）土地合筆登記
土地合筆登記は、複数の土地を1つにまとめる場合に行う登記です。隣接する土地を1つの地番に統合する手続きであり、土地の管理や利用を効率化するために行われます。
合筆登記は、「登記名義人が同じ・地目が同じ・隣接している」などさまざまな要件がありますので、十分に注意が必要です。
土地合筆登記を行うことで、複数の土地が1つの不動産として扱われるようになり、管理が容易になります。また合筆された土地は、新たに1つの地番が付与され、登記簿上も一体として記載されるため、不動産取引や担保設定においても有利に働きます。
4）土地地目変更登記
土地地目変更登記は、土地の利用目的が変更された際に行う登記です。例えば、農地を宅地に変更する場合などがこれに該当します。地目変更を行うことで、土地の利用実態に即した登記情報に更新され、税金や利用規制などにも影響を与えることがあります。
田・畑などの農地から、農地以外へ変更する場合には、農地転用許可も必要になりますので、専門家に相談しながらすすめることをおすすめします。
市町村役場の固定資産税の現況地目は何もしなくても変更されますが、登記簿は申請をしないと変更しませんので、忘れずに登記を行いましょう。
5）土地地積更正登記
土地地積更正登記は、登記簿に記載された土地の面積（地積）が実際と異なる場合に行う訂正手続きです。これは、測量技術の進歩や過去の誤記を修正するために行われるもので、正確な地積情報を登記簿に反映させることを目的としています。
土地登記は、さまざまな原因により、登記上の面積と実面積がちがうケースが多々ありますので、これを訂正するために行います。特に土地の売買をする際や、土地を担保に融資を受ける際に、必要になることが多くなります。
土地の地積更正登記をする際には、境界確定や測量などの作業も必要になり、土地家屋調査士であればすべてサポートしてもらえて便利です。
3．土地家屋調査士が行う「建物の登記」
土地家屋調査士が取り扱う「建物登記」は、建物の物理的な状況を正確に反映するための重要な手続きです。以下では、建物登記の具体的な種類とその手続きについて詳しく解説します。
1）建物表題登記
建物表題登記は、建物の新築や建替えなどで、新しく建てられた建物を初めて登記簿に登録するための手続きです。この登記を行うことで、建物の所在地や構造、床面積といった基本情報が公式に記録され、法的に認められた存在となります。
これにより、建物の所有権を正式に主張でき、不動産取引や担保設定などが可能となります。まずは表題登記をして新たに登記簿を作り、そのあとに権利に関する登記をするという流れになります。
新築の建物を所有する場合、この登記を行わないと、登記簿に建物が記載されないため、売買や融資を受ける際に問題が生じます。建物表題登記は、建物の存在を公的に証明し、不動産取引の基盤を提供する重要な手続きとなります。
2）建物表題部変更登記
建物表題部変更登記は、建物の物理的な状況に変更が生じた場合に行う登記です。例えば、増築や改築によって建物の構造や床面積が変わった場合、または建物の使用目的が変更された場合などがこれに該当します。
この登記を行うことで、登記簿に記載されている建物情報が最新の状態に保たれ、実態に即した情報が反映されます。変更があったにもかかわらず登記を行わないと、登記簿上の情報と実際の状況が一致せず、不動産取引や管理において問題が生じることがありますので、十分にご注意ください。
3）建物滅失登記
建物滅失登記は、建物を取り壊した場合や、火災や自然災害などで消失した場合に行う手続きです。この登記を行うことで、登記簿からその建物の情報が削除され、最新の状況が反映されます。
実際に存在しない建物が登記簿に残ったままだと、不動産取引や相続手続きに支障をきたすことがあり注意が必要です。例えば、取り壊された建物が記載されていると、売買契約や融資審査に問題が発生することがあります。滅失登記が完了すると、登記簿から該当する建物の情報が削除され、所有者は適切な不動産管理が可能となります。
4．まとめ
土地家屋調査士は、不動産に関する登記の専門家として、土地や建物の正確な登記情報を提供する重要な役割を担っています。また、不動産の登記に必要な測量や境界確定などさまざまなサポートも行っていますので、土地や建物に関する疑問や悩みごとは、お気軽にご相談いただけます。
土地家屋調査士法人「臼井事務所」では、司法書士などさまざまな専門家と提携しており、ワンストップで対応可能です。土地や建物に関する登記でお困りの際は、ぜひ専門家である土地家屋調査士にご相談ください。
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