【地目変更】田んぼや畑を売る、家を建てるときに必要な「農地転用」と「登記手続き」について解説
田んぼや畑として利用している土地に家を建てたり、売買したりする際には、単に工事を始めるだけでは不十分です。日本の法律では農地を守るための厳しい制限が設けられており、行政手続きと登記手続きの両方を適切に行わなければなりません。
そこで本記事では、土地家屋調査士の視点から、農地転用と地目変更の流れを分かりやすく解説します。
目次
1．そもそも農地（田・畑）を勝手に宅地にはできない？地目変更の基本
登記簿には土地の種類を示す「地目」が記載されており、農地を他の目的で使うにはこの地目を変更しなければなりません。まずは基本となるルールや、なぜ手続きが必要なのかという理由について正しく理解しましょう。
参考：臼井事務所ブログ「【地目変更登記】土地の利用状況を変更する場合には土地家屋調査士へご相談ください！」
1）登記簿上の「田・畑」と「宅地」の違いとは
不動産登記簿には、その土地がどのような用途で使われているかを示す地目が定められています。
農地の場合は「田」や「畑」と記載されており、建物を建てるための「宅地」とは明確に区別されるのが一般的です。これらは固定資産税の評価額が大きく異なるだけでなく、法律による所有権移転の制限も異なっています。
2）土地の用途を制限する「農地法」の役割
食料自給率を維持するために、優良な農地が安易に失われないよう、農地法という法律で農地を守っています。
この法律により、農地を勝手に潰して家を建てたり、駐車場にしたりすることは禁じられました。もし勝手に転用した場合には、原状回復命令や罰則が科される可能性があるため、公的な許可を得ることが必須となります。
3）農地を売る・建てるときに避けて通れない2つのステップ
農地を宅地として活用したり売却したりするには、大きく分けて2つの段階を踏む必要があります。
ステップ1）行政手続き
農業委員会から受ける「農地転用」の許可または届出
ステップ2）登記手続き
法務局に申請する「地目変更登記」
これらはそれぞれ窓口が異なり、順番を守って進めることがスムーズな解決への近道といえるでしょう。
4）「農地転用」と「地目変更登記」はセットで考える
農地転用の許可を得ただけでは、登記簿上の地目が自動的に宅地へ変わることはありません。逆に、農地転用の証明書がない状態で地目変更登記だけを申請しても、法務局では受理されない仕組みとなっています。
実務上、この2つはセットで行うべき一連の作業として捉えておくのが賢明です。
2．ステップ1）農業委員会への「農地転用」の手続き
農地を宅地などに転用するには、まずお住まいの地域の農業委員会に対して申請を行う必要があります。場所や目的によって手続きの種類が異なるため、ご自身の土地がどのような条件に該当するかを事前に把握することが大切です。
1）市街化区域（届出）と市街化調整区域（許可）の違い
土地が属する都市計画区域によって、手続きの難易度は大きく変わります。市街化を推進する「市街化区域」内の農地であれば、あらかじめ農業委員会に届け出を出すだけで比較的容易に転用が可能です。
一方で、自然環境を維持する「市街化調整区域」では、厳しい審査を経て知事等の許可を得る必要があるため、時間も労力もかかります。
2）自分でするか売るかで変わる「農地法第4条」と「第5条」
農地転用には、その目的に応じて適用される条文が異なります。
農地法第4条
自分名義の農地を、自分自身で使うために宅地などへ変える場合
農地法第5条
農地を売却したり貸したりするのと同時に、相手方が宅地などに変える場合
→売買を伴う場合は、買い手と共同で第5条の申請を行うことになります。
3）農地転用の申請から許可・受理までの流れ
一般的な手続きの流れを以下に整理しました。
① 農業委員会への事前相談
② 申請書類（事業計画書や図面など）の作成
③ 農業委員会への申請書の提出（毎月の締め切り日があります）
④ 農業委員会による審議および現地調査
⑤ 許可証または受理通知書の交付
市街化調整区域の場合は、審議の結果が出るまでに数ヶ月を要することもあるので注意が必要です。
4）農地転用が許可されないケースと対策
すべての農地が自由に転用できるわけではありません。農地としての生産性が極めて高い「農用地区域内農地（青地）」などは、原則として転用が認められない傾向にあります。
こうした場合、まずは農地除外の手続きが可能かどうかを確認するなど、長期的な視点での対策が求められます。
3．ステップ2）法務局への「地目変更登記」の手続き
農業委員会の許可が下り、実際に土地の造成や建物の建築が進んだら、法務局で地目変更登記を行います。書類上の手続きだけでなく、現地の状態がどうなっているかが審査の重要な基準となるため、タイミングの見極めが肝心です。
1）農地転用が終わっただけでは登記上の「地目」は変わらない
農地転用の許可証は、あくまで「農地以外にしても良いですよ」という行政の認可に過ぎません。登記簿を書き換えるには、土地家屋調査士などを通じて法務局へ申請を行う必要があります。
これを怠ると、登記簿上はずっと「田」や「畑」のまま残り、将来的なトラブルの原因となりかねません。
2）地目変更登記を申請する正しいタイミング（現況主義）
不動産登記は「現在の状況」を反映させるのが原則です。そのため、更地の状態で許可証だけ持って行っても、まだ地目変更が認められないケースが少なくありません。
地目変更登記を申請する正しいタイミングは、土地の実際の利用状況（現況）が、実際に変更になった日から1ヶ月以内です。具体的には、農地を埋め立てて宅地にした場合や、原野を切り開いて駐車場（雑種地）にした場合など、その変更が完了した日を起点として計算します。
3）手続きに必要となる「農地転用許可書」などの添付書類
地目変更登記を申請する際には、主に以下の書類が必要となります。
| ・農地転用許可証（または受理通知書）の原本 ・土地の所在や地目を確認できる書類 ・土地家屋調査士への委任状（依頼する場合） |
法務局の登記官はこれらの書類を確認したうえで、必要に応じて現地へと足を運び、実際の利用状況を調査します。
4）土地家屋調査士が教える「現地調査」のポイント
私たち土地家屋調査士が現地を確認する際は、単に建物があるかだけでなく、土地の境界や周囲との状況もチェックいたします。
例えば、一部分だけが宅地で残りが農地として継続される場合は、土地を分ける「分筆登記」が必要になるかもしれません。現地の状況を正しく把握することが、正確な登記へと繋がります。
4．地目変更にかかる費用と期間の目安
手続きを進めるにあたって、どの程度の費用と期間を見込んでおくべきか、非常に気になるポイントでしょう。専門家へ依頼する際の報酬額や、登記完了までに要する一般的なスケジュールについて、目安となる具体的な数字をまとめました。
1）専門家へ依頼した際の報酬相場
農地転用は行政書士、地目変更登記は土地家屋調査士がそれぞれの専門領域となります。依頼内容や土地の筆数によって変動しますが、おおよその目安は以下のとおりです。
| 手続き名 | 依頼先 | 報酬の目安 |
| 農地転用（届出） | 行政書士 | 3万円 ～ 5万円 |
| 農地転用（許可） | 行政書士 | 10万円 ～ 20万円 |
| 地目変更登記 | 土地家屋調査士 | 4万円 ～ 8万円/1筆 |
2）申請から登記完了までにかかる一般的なスケジュール
市街化区域の届出であれば、数週間から1ヶ月程度で一通りの手続きが完了します。
しかし、市街化調整区域の許可申請から始める場合は、農業委員会の締め切りや審議期間があるため、全体で3ヶ月から半年程度かかることも珍しくありません。建物の着工時期や融資の実行日に合わせて、余裕を持った計画を立てるのが望ましいです。
3）地目変更登記は登録免許税（税金）がかからない
多くの登記手続きでは、国に納める「登録免許税」という税金が発生します。しかし、地目変更登記については、土地の表示に関する登記であるため登録免許税は非課税と定められました。専門家への報酬以外に、多額の実費がかかる心配はありませんので、その点はご安心ください。
4）地目変更後に変わる「固定資産税」の注意点
登記簿上の地目が「宅地」に変わると、基本的には翌年度からの固定資産税が増額されることになります。
農地と比較して宅地の評価額は高くなるためですが、住宅を建てる場合には「小規模住宅用地の特例」が適用され、税負担が軽減される仕組みも用意されています。あらかじめ市町村の税務課などで試算を確認しておくと良いでしょう。
5．失敗しないために！地目変更における注意点と専門家の選び方
農地の取り扱いは非常にデリケートであり、安易な判断で進めてしまうと思わぬトラブルに発展するリスクがあります。後悔しないための注意点や、複雑な手続きを円滑に進めるためにどの専門家を頼るべきか、プロの視点で助言いたします。
1）無断転用（違反転用）による罰則と、将来的な売却への影響
許可を得ずに農地を駐車場にしたり、建物を建てたりする「無断転用」は絶対に避けてください。
発覚した場合には工事の中止や原状回復を命じられるだけでなく、銀行の住宅ローン審査にも一切通りません。また、登記が正しくされていない土地は、将来売却しようとしても買い手が見つからず、大きな負の遺産となってしまう恐れがあります。
2）家を建てる前に「境界確定」が必要になるケース
農地を宅地にする際、隣地との境界が曖昧なままだと、後々トラブルに発展しやすくなります。
特に農地の売買を伴う場合や、土地の一部だけを転用して分筆する場合は、隣接所有者との立ち会いによる「境界確定測量」が必須となるケースが多いでしょう。建物を建てるという大きな節目のタイミングで、土地の境界をはっきりさせておくことは非常に重要です。
3）農地転用はまずは「土地家屋調査士」へ相談するのがスムーズな理由
農地転用の書類作成自体は行政書士の仕事ですが、転用の前提となる測量や、最終的な出口となる地目変更登記は土地家屋調査士の専門分野です。
当事務所では提携する行政書士と連携し、測量から転用申請、最後の登記までワンストップで対応できる体制を整えています。窓口を一本化することで、お客様の手間を大幅に軽減し、手続きの漏れを防ぐことが可能となります。
6．農地の地目変更は土地家屋調査士法人 臼井事務所へ
農地転用や地目変更の手続きは、専門的な法令が絡み合う複雑なものです。ご自身だけで判断せず、まずは土地の専門家である土地家屋調査士にご相談いただくことで、最適な解決策が見つかります。
土地家屋調査士法人 臼井事務所では、地域の皆様の大切な資産である土地を守り、次世代へと繋ぐお手伝いをしております。相続した田畑の活用方法や、新築に伴う登記手続きでお困りの際は、どうぞお気軽にお問い合わせください。経験豊富なスタッフが、誠意を持ってサポートさせていただきます。
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