測量士と土地家屋調査士の違いは？

不動産の購入・売却や相続など、土地や建物に関わる手続きを行う際、測量や登記が必要となる場面は多々あります。このような時は、専門家である測量士や土地家屋調査士に依頼することになりますが、それぞれの役割や業務内容を正しく理解している方は少ないのではないでしょうか。

測量士と土地家屋調査士は、どちらも測量などを行う専門家ですが、その業務範囲や専門分野は少し異なります。そのため、依頼する際には、それぞれの専門性を理解し、適切な専門家を選ぶことが重要となります。

この記事では、測量士と土地家屋調査士の違いを分かりやすく解説し、土地家屋調査士が実際に行う業務について、具体的な事例を交えながらご紹介いたします。不動産の測量や登記についてお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。

1．測量士と土地家屋調査士の違いは？

測量士と土地家屋調査士は、どちらも測量を行う国家資格者ですが、管轄や測量の種類、業務内容などが異なります。

	測量士	土地家屋調査士
管轄	国土交通省	法務省
主な業務	公共事業や民間事業の測量全般	土地の境界確定や表示に関する登記
依頼主	国や地方公共団体など	一般の土地所有者など

1）測量士とは？

測量士は、国土交通省が管轄する国家資格者です。土地の位置、高さ、形状などを正確に測定し、地図や図面を作成することを主な業務としています。この測量技術は、道路や橋などのインフラ整備・都市計画・防災など、幅広い分野で活用されています。

2）土地家屋調査士とは？

土地家屋調査士は、法務省が管轄する国家資格者です。土地や建物の境界、面積などを調査し、不動産の表示に関する登記を行うことを主な業務としています。土地や建物の権利関係を明確にすることで、不動産取引の安全性を確保する役割を担っています。

3）測量士と土地家屋調査士の主な違い

測量士と土地家屋調査士の主な違いは、以下のようになります。

①管轄

測量士は国土交通省の管轄で、測量法に基づいて業務を行います。土地家屋調査士は法務省の管轄で、不動産登記法・民法・土地家屋調査士法などに基づいて業務を行います。

②主な業務

測量士は公共事業や民間事業など、測量全般を扱います。一方、土地家屋調査士は、個人が所有する土地や家屋の測量、表示登記などの業務を行います。

③主な依頼主

測量士の主な依頼主は、建設会社、官公庁、不動産会社など、土地開発やインフラ整備に関わる企業や団体です。一方、土地家屋調査士の主な依頼主は「個人や不動産会社、司法書士」など、不動産の権利関係を明確にする必要のある個人や法人です。

2．土地家屋調査士は不動産の表題登記が行える

測量士と土地家屋調査士の最大の違いは、登記手続きが行えるかどうかです。土地家屋調査士は、不動産の表題登記まで行えるため、測量も含めてトータル的にまかせることが可能です。

1）不動産の表題登記とは？所有者や権利関係を明確にするための第一歩

不動産の表題登記とは、土地や建物の物理的な現況を、公の記録として残すための重要な手続きです。具体的には、土地であれば「所在、地番、地目、面積」、建物であれば「種類、構造、床面積」などが登記簿に記録されます。

この表題登記は、不動産の所有者や権利関係を明確にするための基礎となるものであり、あらゆる不動産取引の出発点と言えるでしょう。

2）土地家屋調査士の専門性：表題登記を可能にする知識と技術

重要なのは、この表題登記は土地家屋調査士という国家資格を有する専門家のみが行えるということです（独占業務）。測量士も土地の測量を行う専門家ですが、登記手続きを行うことは法律で認められていません。

土地家屋調査士は、不動産登記法をはじめとする関連法令や測量に関する専門知識、そして境界確定の技術を駆使し、正確な情報を登記簿に記録します。

3）表題登記の重要性：不動産取引の安全性を支える基盤

では、なぜ表題登記がこれほど重要視されるのでしょうか？それは、表題登記が不動産取引の安全性を確保するための基盤となるからです。

不動産の売買・相続・担保設定など、あらゆる取引において、登記簿に記載された情報は重要な判断材料となります。もし表題登記が正確に行われていなければ、境界紛争が生じたり、取引がスムーズに進まなかったりと、トラブルが発生します。

4）土地家屋調査士の役割：正確な登記で権利を守る

土地家屋調査士は、単に測量を行うだけでなく、隣接する土地の所有者との境界確認や、過去の登記記録の調査など多岐にわたる業務を行います。そして、これらの調査結果に基づいて、正確な表題登記を行うことで、不動産の権利関係を明確にして円滑な取引を促進する役割を担っています。

3．一般的な不動産の測量や登記に関わるのは土地家屋調査士

不動産の所有・売買・相続などに関わる際、測量や登記が必要となる場面は多くあります。土地や建物の境界確認、面積の測定、登記手続きなど、専門的な知識と技術が必要となるこれらの業務は「土地家屋調査士」が担うことが大半です。

1）境界や面積を知りたい

「隣の家との境界線が曖昧で、トラブルになりそう…」

「土地の正確な面積を知りたい」

このような悩みをお持ちの方は、土地家屋調査士にご相談ください。土地家屋調査士は、境界確定測量によって土地の境界を明確化し、境界標を設置します。また、正確な測量技術を用いて土地の面積を測定し、法的にも有効な数値を算出します。

境界紛争は、放置すると大きなトラブルに発展する可能性があります。土地家屋調査士は、専門家として中立的な立場で境界を確定し、関係者間の合意形成をサポートします。

2）土地を分けたい（土地分筆登記）

土地を分割して売却したり、相続のために分割したりする場合には、土地分筆登記が必要です。土地家屋調査士は、分割後の土地の境界を確定し、それぞれの土地の面積を測量します。そして、分筆登記に必要な書類を作成し、法務局への手続きを代行します。

土地分筆登記は、複雑な手続きを伴うため、専門家である土地家屋調査士に依頼することで、スムーズかつ確実な手続きが期待できます。

3）建物を新築したときなどの建物表題登記

新しく建物を建てた際には、建物表題登記を行う必要があります。この登記は、建物の存在を公的に記録するためのものです。土地家屋調査士は、建物の種類・構造・床面積などを正確に測量し、登記簿に記録します。建物表題登記が完了することで、建物を担保に融資を受けたり、売買したりすることが可能になります。

4）地目を変更したいとき（地目変更登記）

土地の利用目的を変更する場合、例えば、農地を宅地に変更する場合には、地目変更登記が必要です。地目変更登記には、様々な法的規制や手続きが伴います。土地家屋調査士に依頼することで、煩雑な手続きをスムーズに進めることができます。

5）建物の増築や車庫など付属建築物の新築（建物表示変更登記）

建物を増築したり、車庫などの付属建築物を新築したりする場合には、建物表示変更登記が必要です。土地家屋調査士は、増築部分や付属建築物の測量を行い、登記簿の情報を更新します。

建物表示変更登記を怠ると、建物の所有権に関するトラブルや、固定資産税の算定に影響する可能性があり注意が必要です。

参考：神奈川県土地家屋調査士会「土地家屋調査士ってなあに？」

4．土地建物の調査や測量は「土地家屋調査士法人　臼井事務所」へご相談ください

この記事では、測量士と土地家屋調査士の違い、そして土地家屋調査士の業務内容について解説しました。

測量士と土地家屋調査士は、どちらも測量を行う専門家ですが、その業務範囲や内容は大きく異なります。測量士は、土地の物理的な形状を測定し図面を作成するのに対し、土地家屋調査士は、土地や建物の法的権利関係を調査し登記手続きを行います。

土地や建物の「境界確定・分筆・表題登記・地目変更登記」など、不動産の表示に関する登記は、土地家屋調査士の独占業務です。不動産の測量や登記が必要な場合は、土地家屋調査士にご相談ください。

土地家屋調査士法人 臼井事務所は、川崎市多摩区に拠点を置き、神奈川県や東京都を中心に、土地や建物の測量、登記に関する業務を行っています。豊富な経験と実績を持つ土地家屋調査士が、お客様のニーズに合わせて、丁寧に対応いたします。土地や建物のことでお困りの際は、お気軽にご相談ください。

参考：土地家屋調査士法人 臼井事務所　公式ホームページ